恩平要债公司成功调解一场原本剑拔弩张、僵持不下的房屋租赁纠纷

租赁到期收房，本是一件顺理成章的事，可杭州市上城区采荷街道房东李大爷却遭遇了糟心事——自家房屋被房屋中介擅自改成“串串屋”，内部构造被违规改动、品牌设施损坏，面对强势维权的房东，无经济来源的中介小张也束手无措，协商陷入了僵局。杭州市上城区和合调解中心调解员另辟蹊径，化身“工程设计师”绘图定标准，破解双方信任危机，分阶段调解促成和解，既守护房东房屋权益，又兼顾中介实际困境。

01 案情回顾

租期到期收房惊变，违规改构造引纷争

2021年11月，杭州市上城区采荷街道房东李大爷与张某签订房屋租赁合同，约定将城区某小区房屋出租给张某，租期至2026年，租金半年付。2025年租期到期收房时，李大爷发现房屋被擅自改成“串串屋”：厨房改房间、主卧开墙建厕所，知名品牌瓷砖、洗手台被损坏，且张某未经同意擅自转租。其核心诉求为：解除合同、清退租客、恢复房屋、结清费用、支付20000元违约金。因协商未果，诉至上城区人民法院，遂分流至杭州市上城区和合调解中心进行先行调解。

02 调解过程

多轮博弈破僵局，另辟蹊径促和解

杭州市上城区和合调解中心指派调解员朱颖接手，针对“房东强势主张2万违约金、中介无经济来源、内部构造恢复标准不清”及双方核心担忧（房东怕赔了钱不恢复，中介怕先恢复后仍陷入纠纷），她秉持“释法明理、情理兼顾”原则，分阶段推进调解，高效化解矛盾。

1. 首次调解：厘清诉求，直面分歧

调解员组织双方开展首次面对面沟通。李大爷一见调解员是位年轻姑娘，当场便端起长辈架子，语气强硬地施压：“小朱啊，你还年轻，社会上的事你经历得少。我是过来人，什么场面没见过，法我也懂一点，这件事明明就是我占理，就算法官来判，也得这么判！”

他一边不耐烦地拍着桌子，一边强硬要求依据租赁合同第12条，由张某赔偿违约金 20000 元，一口咬定对方改动了房屋主体结构：“必须全额赔偿，把房子给我恢复原样，不然我绝不罢休！你们要是调不了，就赶紧给我往后走程序！”

面对李大爷的轻视、质疑与当众施压，调解员丝毫没有慌乱，始终保持沉稳、温和、有礼，耐心安抚道：“李大爷，您先消消气。我特别理解您的心情，房子被改成这样，换谁都会着急上火。我虽然年轻，但一定会公平公正、尽心尽力帮您把事情处理好，不耽误您时间。您先把心里的话慢慢说全，咱们先好好沟通，真要是谈不拢，再走程序也不迟，您看行吗？”

调解员全程认真倾听，不打断、不争辩、不反驳，耐心记录李大爷的每一项诉求。待老人情绪稍有缓和，又轻声引导：“李大爷，您也换位思考一下。张某今天能主动来到调解现场，就说明他是带着诚意解决问题的；要是没有诚意，他完全可以不来，咱们连坐下来谈的机会都没有。咱们心平气和地谈，既能维护您的合法权益，也让对方力所能及，这样问题才能真正解决。”

李大爷沉默片刻，看着调解员真诚耐心的态度，再想到张某确实到场认错、态度诚恳，最终松口愿意继续沟通。虽然他态度依旧强硬，不肯轻易让步，但已不再坚持 “立刻终止调解、走诉讼程序”。另一边，张某反复道歉，却坦言无力承担高额赔偿。双方分歧依然尖锐，首次调解虽未达成一致，但为后续释法明理、逐步化解矛盾打下了坚实基础。

2. 释法明理：厘清条款，打破误区

针对李大爷始终咬定 “对方破坏房屋主体结构” 这一核心误区，调解员采取 “背靠背” 调解方式，分别向双方释法明理、纠正认知偏差。

根据《住宅室内装饰装修管理办法》第5条规定：房屋主体结构，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、墙体、基础等承重结构。本案中，张某仅对室内格局进行改造，并未破坏主体结构，属于违规改动内部构造、改变房屋使用功能。

调解员逐条对照合同条款，耐心向李大爷解释：“李大爷，您这套房子的装修是2006年的，到现在已经使用多年，本身存在正常损耗。房子用于出租，租客使用频率、维护程度本来就和自住不一样，也不能完全按照当年全新品牌标准来要求。而且张某只是改动了室内格局，并没有破坏主体结构，您主张20000元违约金，确实依据不足。现在整体经济环境不好，张某已经回老家务农，没有稳定收入，经济十分困难，您看能不能适当降低一些赔偿诉求，让这件事真正落地解决？”

李大爷起初仍不服气，梗着脖子说：“我不管法律上什么主体不主体，他把我房子改得面目全非，就得赔我 20000 块！”

经过调解员一轮又一轮耐心劝说，老人才终于松口：“行，我也不跟你讲蛮理。违约金我可以不要，但房子必须恢复原样，赔偿也必须到位！我那些洗手台、瓷砖当年买的都是品牌货，贵得很！他倒好，为了赚钱，净给我换些劣质东西！”

调解员顺势追问：“李大爷，您的意思是，您完全不知道他会改造房屋、再转租出去？可房子出租了 3 年，您一次都没去看过吗？张某跟我说，后面半年的房租、水电费，都是直接转给您的，您其实是知情的，对不对？”

这番话一针见血，李大爷脸上顿时有些挂不住，急忙岔开话题：“别扯这些没用的，就说他想怎么解决吧！”

调解员见李大爷态度明显松动，立即抓住时机，同步开展张某的思想工作，严肃指出其擅自改造房屋、违规转租的过错，督促其拿出切实履约诚意。在调解员反复沟通、法理兼顾的劝说下，李大爷最终放弃违约金主张，张某也承诺全力配合房屋恢复工作，双方对立情绪明显缓和。

3. 精准破局：绘图定标，化解信任危机

经过多轮协商，李大爷虽不再主张违约金，也不再要求还原品牌设施，但仍坚持底线：“品牌东西我可以不计较，但该赔的钱一分不能少，房子必须完完整整恢复原样，一点都不能马虎。另外，再赔我10000 元！”

调解员继续背靠背劝说：“李大爷，我完全理解您的心情。房子被改成这样，谁都接受不了，后面还有一堆麻烦事。但您既要恢复原状，又要赔 10000 元，张某现在没有收入来源，实在负担不起。他一个外来务工人员来杭州打拼不容易，您就看在他是小辈的份上，多体谅一些。而且房租他都已经交齐了，您实际上并没有损失。”

在调解员持续劝说下，李大爷终于作出关键退让：将 “恢复原状” 变更为由张某负责对改造部分拆旧，后续由李大爷自行装修。双方争议焦点，最终集中在赔偿金额上——李大爷坚持 10000 元，张某只同意 8000 元。与此同时，双方还存在严重的信任危机。李大爷忧心忡忡：“我一把年纪，折腾不起。万一他赔了钱，我撤了案，他转头又不干活，我这场调解不就白做了？还不如直接等法院判！”

张某也满腹顾虑：“我不是不愿意恢复，就怕我按他的意思弄好了，他又挑三拣四、不依不饶，到时候更说不清。我现在人在老家，来回跑也不方便，只希望这事能一次了结。”

为彻底破解僵局，调解员主动化身 “工程协调员”，亲自上门实地勘察、仔细测量尺寸，专门绘制施工图纸及恢复明细 ，逐一明确：拆除范围、施工标准、材料要求、完成时限。把原本模糊不清的口头要求，转化为清晰、可落地、可验收的书面标准。

调解员再次劝说双方：“现在标准白纸黑字写得清清楚楚，双方都有据可依，不用再互相猜忌。李大爷您不用担心对方不按要求施工，张某您也不用担心被无故刁难，按图施工、按约定履行，大家都省心。”

双方看完方案后均表示认可，但在赔偿金额上，都认为自己已退让到底线，仍未最终达成一致。

4.促成共识：情理兼顾，圆满化解

几天后，调解员再次组织双方沟通，结合当前经济形势及张某的实际困难，继续耐心劝说李大爷再作适度让步。

聊到中途，调解员抓住关键信息，顺势切入：“对了李大爷，您这房子之后还是要出租的吧？”

李大爷一愣，回道：“是啊，我本来就是要整租的。他给我隔成一间间的，谁还看得上？想想就来气！”

调解员立刻抓住痛点，精准劝说：“您看，我们前前后后已经协调一个多月了。您这套房子月租金就 3500 元，多拖一天，您就少一天租金，不仅没法整租，还一直空着损耗。再说诉讼，短则几个月、长则半年都有可能，咱们不能只盯着眼前这 2000 块钱争长短，要看长远收益。如果您同意 8000 元，我这边马上督促张某请工人动工拆旧，保证给您清理得干干净净、恢复清爽，您就能尽快重新出租。”

李大爷仔细一算，顿时恍然大悟，多方权衡后终于点头：“行，那就 8000 元！”

调解员随即转头做张某工作：“李大爷已经同意降到 8000 元，你负责拆旧、清理干净，尽快动工，你看能不能同意？”

张某当即表示接受。最终，双方达成一致共识：

1.解除双方签订的房屋租赁合同；

2.张某负责拆除擅自改动的室内结构，将房屋恢复至毛坯状态（具体标准以调解员绘制的施工图及明细表为准），并清理屋内杂物，由李大爷到场验收；

3.验收合格当日，张某一次性支付李大爷赔偿款 8000 元，结清租赁期间所有费用，清退全部租客；

3.若张某未在规定时间履行上述任一条款义务，则需另行赔付李大爷违约金20000元整。

调解员将调解协议、调解笔录，连同施工图及恢复明细一并作为附件（充分采纳承办法官建议，便于后续执行），双方共同向法院申请司法确认，从法律层面保障履行无争议、无反复。

一场原本剑拔弩张、僵持不下的房屋租赁纠纷，最终在情理法兼顾下圆满化解。